台北房價香港化？

4月10日，國防部委託國產署標售6宗國軍老舊眷村改建之國有不動產，分別位於台北市大安區、大同區、中正區、萬華區，以及新北市的板橋區和新店區。

標售結果大安區與中正區這2標，不僅建商高價搶標，還分別高於底價27.7%、15.7%。根據房地產業者之分析，大安區安和路二段44巷標註有3土地，換算每坪容積單價高達206萬元，估計未來每坪房價應在170~180萬元以上才有利可圖。

此價位雖與目前週邊行情相近，惟在現階段景氣轉折，高總價市場幾近停擺之情況下，為何還要高價搶標，其中緣由頗值得深入探究。

※台北市土地少大幅降價難

猶記得3月中旬分別有房仲業與代銷業者發表市場調查報告，還不斷呼籲賣方應考慮率先降價10~15%，才會有優先出脫機會，否則一旦景氣明顯衰退，不僅賣不到好價格，可能還會面臨滯銷而卡住資金運用。

這個月來的確有不少物件降價求售，並且議價空間也都超過10%，不過如再仔細檢視所在區位條件，甚少A級物件大幅降價求售；主要原因除了錢多及利率低這2項因素並未消除外，台北市土地資源之稀缺亦是關鍵因素之一。

※陸團觀光影響精華地段行情

另外，政府不斷誇耀去年觀光客高達991萬人，其中第1名是陸客，第2、3名分別為日本和港澳，並且今年目標還要挑戰1,050萬人，姑且不論中資一條龍服務壟斷客源與利潤，及其對旅遊品質影響如何，畢竟這數據還是主管機關期待已久的突破。

不過如就近年隨著旅遊人潮所衍生商圈店面以及精華地段房地產大幅飆漲之情況加以探討，短期間大幅開放陸客觀光政策可就大有檢討的必要。

※陸資與海外資金衍生高房價

在2010年10月1日安泰銀行標售位於忠孝東路四段231-1號，面積161.68坪的店面，結果由註冊地在香港的亨得利控股有限公司旗下子公司亨得利集團有限公司Hengdeli Group Limited以9億500元得標，換算每坪單價556.66萬元，溢價率高達23.79%。

2014年10月亨得利再高價出售，根據業者依貸款設定金額5.34億元，以貸款四成推估，出售價格約11至12億元，短短四年獲利高達2至3億元。

另外，2012年8月17日富邦人壽以總價67億元從英屬維京群島商亞太置地Asia Pacific Land，APL購買西門町萬國商業大樓，若以土地面積386.43坪計算，每坪價格高達1,733.8萬元，創全台新地王。

萬國百貨為亞太置地於2010年7月以30.5億元購自欣陸控股子公司，短短2年之間，獲利超過30億元。其實，亞太置地自2009年11月即陸續購買信義區「世貿Tower」、忠孝西路「壽德大樓」、衡陽路「世紀羅浮」等3大標的，其後再伺機高價出售。

※政策將使台北房價香港化？

以上案例所潛藏的問題，除資金與利率因素之外，由香港近年大量陸客與中資所衍生的高房價經驗，覬覦台北房價將會出現香港化之預期，不斷有來自陸資與海外轉進資金前來投石問路。

如果我們還是採取視而不見的鴕鳥政策，不僅國產署標售土地會一再上演高價搶地戲碼，不久的將來，台北市精華地段豪宅1坪300萬元恐亦為期不遠。

文章來源: 【地產專欄】莊孟翰