揭開政府打房騙局？

高房價逼得民怨四起，但政府打房始終打不到重點，房價愈打愈高。對於一般升斗小民而言，買房始終是一個遠在天邊的彩虹，難以企及。這也逼得暌違25年的「無殼蝸牛夜宿忠孝東路」戲碼，將在8月重新來過。然而，深究其實，政府打房不力的主因在於缺乏完整配套，十多年完全不漲薪水的人民荷包，和長達十多年的房市榮景相比，自然讓新一代年輕人離買屋成家的夢愈來愈遠，同時也讓人對這個政府失望，相信現在推的政策都只是「假打房，真加稅」的一場騙局而已…

打房打四年   房價漲四成

開錯藥方、缺乏配套、只想加稅...

檢視這10多年政府的打房成績單，確實乏善可陳，難怪讓民眾對政府處理房地產問題沒信心。從一O年6月央行總裁彭淮南祭出選擇性信用管制算起，政府打房秀已經上演近4年。在這之前，根據永慶房價指數，O三年的房市起漲時，北市房屋單價為23.5萬元，到開始打房的一O年是46.5萬元，漲幅約98％；打房後，到今年第一季已飆到65.4萬元，在一O年的房價基礎上又漲了4成，而十一年間房價落差達1.8倍之高，房價愈打愈高，弱勢族的購屋夢也愈來愈遠。

專家學者也認為政府沒有認真想解決問題。淡大產經系副教授莊孟翰說：「沒有整體配套，就別說打房。」彭揚凱則表示：「在台灣地產霸權結構仍存在下，說什麼打房要讓房價跌3成，都是打假的。」房仲公會榮譽理事長李同榮直言：「從沒真正去解決讓年輕人更容易買房的問題，說打房是一場騙局並不為過。」

從手段來看，近來政府直指當前房價太高與房地產稅制漏洞有關，因此開出的打房新藥單，認為唯有積極祭出提高持有稅、交易稅等落實租稅正義，才能有效抑制炒房歪風，簡單來說，就是加稅。

租稅正義只是政策包裝

政府收錢補財政黑洞，弱勢族仍望屋興嘆

從國際經驗來看，第一太平戴維斯舉辦的海外置產說明會中，分別介紹紐西蘭、澳洲、美國、英國與日本等5國房市，當中，紐西蘭是最為特殊的地區，包括資本利得稅、印花稅、遺贈稅、土地稅等全都沒有，只針對租金收益有課低額的稅負，是個比台灣稅制簡單許多的國家，但過去10年間，房價漲幅僅僅103％，同時是以每年平均10％穩健走勢發展，並沒有發生台灣11年多暴衝近3倍的情況。

其餘4個國家，則幾乎都有資本利得稅、持有稅等稅制，不動產稅負也都比台灣重上許多，但這些國家的房價如今都在上漲。國際房地產機構萊坊Knight Frank亞太區總裁Sarah Harding表示，各國不同的稅負標準並不會影響買家意願，實務上，客戶只在乎是否有合理的租金收益率與資產增值空間。因此，民眾放棄不動產低稅負的優勢，是否就能更接近購屋夢？恐怕仍待商榷。

此政大社會科學院副院長林左裕說，租稅正義與居住正義本來就是兩回事，除非有專款專用的連結當前提，才能有所幫助，如果沒有完整的住宅政策與配套支持，只是一味拚命落實租稅正義，結果就是「高階資產族群繼續逃稅，中產階級的負擔更重，弱勢族群的購屋夢依然沒辦法圓！」

  

回頭檢視政府打房的政策與成效，就能發現政府口中的健全房市，根本與民眾認知的打房有極大的認知差異，不但其方向謬誤連連，而且與健全房市的方向背道而馳，這也正是房價難以被撼動，以及民怨節節升高的重要關鍵。

健全房市不等於打房

調降貸款成數　不利首購族圓夢

第一個謬誤是認知上的謬誤，因為，健全房市不等於打房，是去泡沫化而非讓房市泡沫化。有人認為健全房市是讓房價下跌，其實不然，真正目的應該是房市合理化，所以財政部長張盛和會說「讓房市軟著陸」，而這也同時意味著民眾不該有大幅度的房價跌幅期待。

其次，選擇性信用管制是保障銀行權益而非民眾，其目的並非打房價，而是避免金融機構的放貸風險。但這卻是彭淮南率先祭出的打房策略，早從一○年6月就已上路，同時逐漸擴大適用範圍，直到今天，這也還是張金鶚認為抑制房價的關鍵策略，他日前接受本刊訪問時認為，有必要的話，針對多房族，貸款成數再降低以期有效遏止炒房歪風。

依央行的政策，將放款成數降至8成以下，等同於拉高自備款金額，卻可能讓原本還能有機會買到房的首購族，被排除在外，政府只確保了降低銀行的放款風險，但對平抑房價毫無效益，徒然加深無力購屋者的相對被剝奪感。

第三，實價登錄是活絡市場的工具，不是打房利器。一二年實價登錄，上路前，仍是學者的張金鶚對此評論，「揭開房市黑幕，就等著看誰在裸泳！」同時當年興富發董事長鄭欽天還因為直白說出，「北市開價降15％！」也惹出業界爭議，結果黑幕揭開後，開價確實有調整，但實際成交房價卻持續走高，北市指標豪宅「帝寶」甚至出現每坪298萬元的新天價。

實價登錄只能活絡市場

國有土地標售推高房價

對於透過實價登錄制度來抑制房價，萊坊Knight Frank亞太區總裁Sarah Harding第一時間只感到不解，這位英國籍國際地產專家表示，她只知道當一個地方的房地產資訊更加透明，只會讓國際買家更願意進場投資。因此她認為台灣落實價格透明制度，應會讓市場更加活絡，不會影響房價。

守護房屋創辦人、新光醫院腎臟科醫師江守山曾多次點出，價格透明後，讓原本房地產市場的比價效應更加明顯，再也沒有人會便宜賣房屋，同時造成建商業界內的互相牽制，不敢輕易賤賣，結果房價自然繼續漲。這不是說實價登錄不對，而是想用這個政策來打房，難收成效。

第四，政府本身就是做高房價的推手，因為國有土地採取標售制度，就是讓房價更形穩固的原因。建商老闆私下指出，自從政府基於不能賤賣國土，因此普遍採取土地標售制度後，土地價格就變成只會高不會低，土地起漲，房價當然跟著起漲。

雖然政府一度為了避免標售價格帶動市場起漲，祭出禁售國土的打房策略因應，但台北市土地供給量明顯不足，都更又苦無進展，在物以稀為貴的情況下，成了地價的推手，讓房價再度起漲。

政大社會科學院副院長林左裕指出，在房價相對穩定的德國，政府與建商合建時，就不採取最高價出售的標售制度，而是以合理價售出土地，同時不像台灣是土地賣出後就不管後續開發，而是會同步要求興建的規格、房型，並要求社會住宅的比率，甚至因為地價、房價與租金都是採取「指導價」制度，因此認定售價超過合理範圍20％以上，就是違法行為，50％以上還會涉及刑法，但相對的是會提供低利貸款、借款擔保以及減少稅收等配套，幫助建商賣房。

第五，靠加稅打房，只是打到一般民眾，同時屋主墊高成本，房價可能只會更高。雖然張金鶚認為，透過墊高成本的加稅政策能達到降低投資意願的打房效果，但在商言商，從市場機制來看，假如建商原本預期獲利是3成，如今因為各種成本被政府墊高一成後，所有業者都會採取先加價一成的銷售，確保自己的利潤不會受損，同樣的道理，對一般地主也同樣適用，賣方只會因此愈賣愈高，並不會有讓利降價出售的情況出現，變相對房價形成支撐。

「完整的住宅政策才能真正解決高房價問題。」林左裕指出，至少必須先釐清台灣的住宅究竟是否是民生必需品？才能確認要不要進一步保障，究竟是該像美國一樣走向完全自由化主義的房地產市場，從這次的泡沫邁向下一個泡沫的循環模式？或是要像德國發展類似社會主義的形式，藉由更多保障與措施，穩定房市，同時確保民眾住的權益？但以現況來看，林左裕認為，應往德國方向修正，否則貧富差距拉大，弱勢、甚至是中產族群都將更為辛苦。

出處：財訊雙週刊 第 450 期 作者：林洧楨

備註:因原文較長，稍做調整